Pour rebondir sur mon dernier article : Les livres ont plus de valeur que l’argent, je laisse la parole à Philippe PAYEN un ami qui est aussi Rédacteur – Concepteur – Formateur et Écrivain sans oublier la casquette d’investisseur immobilier :). Comme vous le savez, chaque affaire immobilière a sa propre histoire avec les bons et les mauvais côtés et dans cet article il va nous raconter comment il a évité le pire mais Il va également nous donner ses conseils, qui sont toujours très bénéfiques. Bonne lecture !

Acquérir son propre appartement.

Première partie.

Nous avions acheté ce 2 pièces comme un investissement locatif à Asnières sur Seine.

Mon épouse avait repéré le bien par hasard et s’était dit que l’immeuble ancien original, la proximité d’une gare et la petite taille de la copropriété étaient un atout aussi important que le prix du bien dans le marché.

Nous l’avons visité parmi les tout premiers. Compte tenu de la longue file de visiteurs, je déposai à la première heure une offre d’achat écrite à l’agence le lendemain de notre visite.

L’appartement de 47 m² en RDC surélevé donnant sur une cour ensoleillée, était occupé par une dame et ses 2 filles qui y logeaient depuis plusieurs années. L’agence immobilière qui nous avait vendu le bien avait assuré que la locataire payait ses loyers régulièrement.

Nous avons cependant contracté une assurance « loyers impayés » auprès de cette même agence qui gérait et recouvrait les loyers.

Le prix d’achat du bien était de 85 000 euros incluant les frais d’agence et de notaire.

Nos revenus nous garantissant et les loyers le permettant, nous avons contracté un crédit pour la totalité sur 10 ans. La conseillère a proposé un prêt capé, à taux variable, ce qui s’avéra très intéressant financièrement. D’autant plus qu’en complément des échéances, nous avons pu effectuer des remboursements partiels anticipés.

Le taux du départ fut de 4,2% avant de descendre rapidement pour être nul les 2 dernières années.

Le prix de la location, soit 750 euros, qui couvrait partiellement les échéances au début, nous permirent aussi d’absorber une partie des taxes foncières (2700 euros). Les charges étant individuelles, la locataire les réglait directement.

Sauf que.

Après 6 mois de location, nous avons constaté que les loyers ne nous étaient pas crédités par l’agence !

Cette dernière nous dit que les choses allaient rentrer dans l’ordre.

Il n’en fut rien.

Je me rendis chez la locataire qui, après m’avoir insulté (!), prétexta que la chaudière individuelle à gaz ne fonctionnait plus et qu’elle ne réglait pas les loyers pour cette raison. Lorsque je lui demandai le contrat d’entretien obligatoire, elle me claqua la porte au nez.

L’agence nous assurant toujours qu’il n’y avait pas de problème – 8 mois sans loyers réglés ! -, nous avons voulu faire intervenir la garantie loyers impayés. Qui ne pouvait s’appliquer dans ce cas !

Donc, nous avons négocié le changement de chaudière contre le paiement de 6 mois de loyers.

Ensuite, nous avons prétexté de devoir habiter dans cet appartement. Unique façon de récupérer un bien.

La locataire s’est dépêchée de déménager laissant l’appartement dans un état de dégradation totale.

Nous fîmes effectuer 12 000 euros de travaux qui furent partiellement dégrévés de notre imposition.

En même temps, je me suis présenté à l’ouverture de l’agence immobilière tous les 2 jours à l’ouverture afin d’être remboursés des cotisations inutiles du contrat loyers impayés. Ce qu’elle accepta de faire de mauvais gré.

La suite de l’aventure dans cet appartement très prochainement.

Conseils.

Evitez les agences immobilières qui ne font pas leur travail sur de petits biens car elles gagnent peu.

La garantie loyers impayés demande à être étudiée de près. Notamment concernant la solvabilité et les garanties des locataires.

Informez-vous avant d’aller négocier un prêt avec un banquier. Il existe beaucoup d’informations sur Internet et beaucoup d’organismes bancaires.